Еще в прошлом году в России радикально изменились правила покупки строящегося жилья. Для того, чтобы избежать новых скандалов с обманутыми дольщиками, обязанность финансировать возводимые объекты государство переложило на банки. Но подкорректированные правила игры не относятся к домам, что начали строить до июля 2019 года, а значит, и эффект от масштабной реформы покупатели почувствуют не сразу.
О том, как рязанский рынок новостроек отреагировал на очередной поворот государственной политики, и что ждет потенциальных покупателей жилья в недалеком будущем, мы побеседовали с генеральным директором Группы компаний «ЕДИНСТВО» Антоном Воробьевым.
Весомый задел
— Как, на ваш взгляд, повлияли на региональный рынок новостроек недавние изменения в законодательстве?
— Судите сами. В 2018 году в Рязани выдали более 60 разрешений на строительство, в 2019 только четыре. Конечно, за прошедшие годы застройщики сделали весомый задел, спрос велик, дома продолжают успешно возводится. Столь благоприятная для покупателей и девелоперов ситуация продлится как минимум до 2022 года, когда сдадут все дома, продававшиеся по старым правилам.
Если спрос останется на прежнем уровне, а предложение резко сократится, существенный рост цен неизбежен.
— Но у участников рынка еще есть время как-то адаптироваться к этим непростым реалиям. А в нашем регионе уже есть объекты, которые продаются по новым схемам?
— Рязанская область до последнего времени по реализации изменений в 214 федеральном законе, что называется, плелась в хвосте. До недавнего времени не было заключено ни одного кредитного договора, не было открыто ни одного эскроу-счета.
Первый такой счет открыла ГК «ЕДИНСТВО» для покупки квартир во второй очереди жилого комплекса «Правый берег». Этот проект стартует уже весной. По сути, в Рязани появится первый дом, где жилье будет продаваться по новому закону.
Банковская диктатура
— Напомните, в чем состоит предложенный механизм реализации квартир?
— Застройщик привлекает деньги, а банк финансирует возведение объекта. Деньги дольщиков аккумулируются на эскроу-счетах. Они заморожены и недоступны для застройщика до регистрации первого права собственности. Банковское финансирование поступает, исходя из графика строительства
Процентные ставки для застройщиков плавающие — в зависимости от определенных условий. Среди основных критериев динамика продаж. Чем она выше, тем ставка ниже. При высоких темпах реализации квартир она может уменьшиться вплоть до 0, 01%. Конечно, многое будет зависеть и от участия застройщика в проекте. Доля его собственных средств должна быть не менее 10%.
Учитывая опыт других регионов, можно сказать, что на начальном этапе строительства банковская ставка находится в диапазоне от 7 до 12%.
— Почему застройщики не спешат переходить на новые схемы проектного финансирования?
— В Рязани есть еще порядка пяти проектов, которые в нынешнем году будут продаваться в соответствии с новыми схемами. Но у жилых комплексов, реализуемых по новым правилам, к базовой себестоимости добавляются проценты по кредитам. Поэтому такие дома пока недостаточно конкурентоспособны по сравнению с объектами, где квартиры продаются по старым схемам. А сегодняшний потребитель грамотен, он выбирает не только наименьшие риски, но и и оптимальный баланс цены и качества.
Главный плюс новой схемы — стройка будет бесперебойно финансироваться, согласно утвержденному графику. Все расходы
застройщика, будь то реклама, поставки материалов или зарплаты, финансирует банк.
Плоды конкуренции
— А для ГК «ЕДИНСТВО» 2019 год сложился успешно?
— Результаты вполне приемлемые. Рынок лихорадило из-за неопределенности, связанной с введением новых правил. Тем не менее, за этот период мы построили 140 тысяч кв м и 7 жилых комплексов [30% от общего объема ввода жилья в Рязани — примечание редакции]. Таким образом, жилищные условия улучшили чуть больше 2 тысяч семей.
В этом году планируем ввести 170 тысяч кв м, а это 10 жилых комплексов и около 3 тысяч квартир. Начиная с 2017 года, «ЕДИНСТВО» ежегодно вводит более 100 тысяч кв м. Это больше, чем любая строительная компания за всю историю рязанского рынка жилья.
В нашей компании на разных стадиях строительства находится 19 жилых комплексов, а всего в городе строится более 50 многоквартирных домов.
— Как сейчас ведут себя цены на новостройки и может ли стоимость квадратного метра разительно поменяться в наступившем году?
— За минувший год цены на первичное жилье в Рязани выросли примерно на 10%. И сейчас, по данным Рязаньстата, стоимости одного квадратного метра составляет 42 300 рублей. Это очень близко к экономически обоснованной цене для проектного финансирования.
Отмечу, что в Рязани первичное жилье — одно из самых доступных в России за счет жесткой конкуренции между застройщиками. По объему строительства наш регион на 14 месте в стране. Всего на территории области возводится 1 млн 600 тысяч кв м.
На повышение цен в в 2020 году будет влиять сразу несколько факторов: стоимость стройматериалов и энергоносителей, банковские проценты по кредитам, колебание валютного курса, и, естественно, динамика спроса.
Сейчас в нашем городе нет жилых комплексов с себестоимостью ниже 30 тысяч руб за кв м. 15% рентабельности проекта — прекрасные показатели для Рязани.
Однако мы опережаем другие регионы не только по объемам строительства и демократичности цен, но и по таким качественным параметрам, как обустройства придворовой территории, качество отделки квартир, удобство планировок. Тем не менее, предпосылок для снижения цен на первичное жилье в 2020 году я не вижу.
— Могут ли президентские инициативы о выплате материнского капитала на первенца и увеличении выплат за второго и последующих детей привести к ощутимому росту спроса на новостройки?
— Мы на это надеемся, так как молодые семьи уже сейчас одна из наиболее значимых групп наших покупателей. У многих из них просто нет денег на первоначальный взнос, а банки неохотно дают кредит тем, у кого отсутствует стартовый капитал. Поэтому весомое увеличение господдержки при рождении ребенка, скорее всего, повысит востребованность жилья на первичном рынке.