По итогам 2017 года впервые в российской истории средняя ставка по ипотечным кредитам опустилась ниже 10%. Казалось бы, при столь сказочных условиях купить квартиру с помощью заемных средств стало гораздо проще. Но у этого утверждения имеется сразу несколько важных «но».
RZN.info решил разобраться, как правильно взять ипотеку, чтобы по прошествии некоторого времени не чувствовать себя загнанным в угол.
Ипотека нарасхват
Действительно, в прошлом году рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на фоне снижения процентных ставок продемонстрировал небывалый рост. Судя по статистике Центробанка, россиянам предоставили 1,1 млн ипотечных займов, объем выданных кредитов достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 37,2%. Пик пришелся на декабрь, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% — в декабре 2016 года).
Что касается Рязанской области, то, по данным ЦБ, в течение 2017 года средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях снизилась c 12,5% до 9,92% годовых. Всего выдано 9 786 ипотечных кредитов, что на 20% больше, чем годом ранее. В целом банки предоставили жителям области 15,37 млрд рублей (на 27% больше, чем в прошлом году).
В нашем регионе под конец года наблюдался настоящий ипотечный бум: в декабре 2017-го было выдано 1 287 кредитов — против 912 (в декабре 2016-го).
На фоне роста выдачи кредитов банкиры отмечают и рост задолженности по выплатам граждан. Совокупная задолженность рязанцев по ИЖК (в рублях) за год выросла на 16% и достигла 37,48 млрд рублей.
Трезвый расчет
Тем не менее, риск оказаться в сложной ситуации у неподготовленного заемщика достаточно велик. Ипотечный кредит, как правило, выдается на 15-20 лет. За это время в жизни человека может произойти все что угодно. Самая частая ситуация — увольнение. Хорошо, если человек находит новую работу сразу. Но если поиск затягивается на несколько месяцев, а в этот период надо семью кормить и ипотеку оплачивать? На этот случай руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь «подушку безопасности». Желательно, чтобы запас средств на выплату ипотеки был хотя бы на полгода.
«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия — непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях», — цитирует Михаила Мамуту ИА «Бел.Ру».
Чтобы понять, готовы ли вы к ипотеке, просто просчитайте свои финансовые возможности. На протяжении трех-четырех месяцев ведите учет доходов и расходов, чтобы элементарно понять, сколько и на что тратите. К полученной сумме прибавьте 10-20%. Это ежемесячная плата за разовые покупки в течение года (отпуск, абонемент в фитнес, страховка на автомобиль). Если и в этих условиях доходы больше расходов, да еще и остается приличная сумма, приступайте к выбору квартиры и кредитора.
Семь нот для кредитной «песни»
Перед тем, как стать ипотечным заемщиком, необходимо обратить внимание на семь ключевых моментов:
- Подумать о приобретении жилья в ипотеку заблаговременно. Оптимально — за полгода. За этот период желательно вживую посмотреть 8-10 вариантов. Так можно понять критерии «цена — качество» на рынке недвижимости.
- Первоначальный взнос должен составлять хотя бы 20% от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают и меньше. Но эксперты так делать не советуют. Чем больше взнос, тем легче потом платить. В идеале сразу внести больше половины от цены квартиры.
- Рекомендуется пожить несколько месяцев, как будто ипотека уже взята. Откладывать ту сумму, которую нужно будет отдавать банку. Если комфортно, оформлять кредит. Стратегия накопления беспроигрышная.
- В интернете лучше ознакомиться с условиями кредитования в ведущих региональных банках. При необходимости посетить несколько банков. Пусть каждый из них рассчитает, на каких условиях готов выдать деньги. Для длительных кредитов это главный критерий.
- Ежемесячные платежи не должны составлять больше 30% от семейного дохода. В жизни случается всякое, в том числе увольнение или снижение зарплаты. Потому к предложению ряда банков — допускать платеж в размере 50% от доходов — стоит отнестись скорее скептически. Не рекомендуется закладывать в расчет доходов премии и бонусы — в кризисных ситуациях работодатель их сократит в первую очередь.
- Брать кредит нужно только в рублях.
- Тратить все до копейки на ипотеку нельзя. Нужно оставить небольшой резервный фонд (в размере 3-6 месячных доходов семьи). Он пригодится для купирования финансового форс-мажора.
История одной ипотеки
Павел из Рязани работал в небольшой компании по изготовлению и установке памятников. Решив купить в ипотеку однокомнатную квартиру в строящейся многоэтажке, он внес 20% от стоимости жилья. Мог внести больше, но отложил 500 тысяч на ремонт. На время строительства дома переехал к своей подруге. Но жизнь дала трещину: фирма закрылась, с девушкой расстался, а сдачу дома задержали на полгода. Парень спешно искал работу, ютился у друзей. В день получения ключей познакомился с будущей женой. Взаимные чувства резко ускорили возврат кредита, и теперь счастливая чета живет в отремонтированной совместными финансовыми усилиями «однушке».
Детский вопрос
Специалисты называют распространенной ошибкой молодых семей, когда те берут в ипотеку крупную сумму с минимальным первоначальным взносом и почти сразу же заводят детей. В итоге доходы семьи падают примерно вдвое, а расходы увеличиваются. А нужны ремонт, мебель, бытовая техника… Словом, попадают в тяжелую финансовую ситуацию.
С одной стороны, нельзя называть продолжение рода ошибкой. С другой —такой сценарий лучше продумывать заранее. Если в ближайшие годы планируются дети, лучше не брать кредит под завязку (с ежемесячным платежом в 40-50% от общего дохода семьи). Даже если оба супруга работают, сложно отдавать кредит досрочно. А когда появляется ребенок или двое, платежи становятся совсем неподъемными.
Чтобы оставить возможность для маневра, лучше снизить требования к квартире, взяв подальше от центра или меньшей площади.
Есть другой способ снизить нагрузку — увеличить срок кредитования. В этом случае ежемесячный платеж будет меньше. Минус стратегии — выплаты в тело долга будут мизерными: при сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять проценты. Такие длительные кредиты нужно отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.
Приятные бонусы
Но ипотека — это не только испытание, но и приятные бонусы. Любой россиянин, купив жилье, раз в жизни имеет право оформить имущественный налоговый вычет. По закону государство обязуется вернуть 13% от цены приобретенной недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Но есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 млн рублей. Значит, получить на руки мы можем 260 тысяч.
К слову, вычет не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.