Абсолютное большинство экспертов всегда рекомендуют покупать квартиру «Прямо сейчас».

И дело не только в быстро меняющихся правилах игры на российском рынке недвижимости. Экономическую ситуацию в стране, отдельно взятом регионе и даже в конкретной семье предсказать очень сложно. Но это не отменяет насущной потребности миллионов людей в улучшении жилищных условий. Правда без ипотеки. решить квартирный вопрос у большинства сограждан не получается. К чему привел ажиотажный спрос на кредиты и как это может повлиять на цену квадратного метра? РЗН инфо искал ответы вместе с экспертами рынка жилья

Двигатель аномального спроса

Минувший год стал рекордным для отечественного рынка ипотеки — по данным Банка России россияне взяли кредитов 7, 8 триллиона рублей.

В Рязанской области также установлен рекорд — за январь-ноябрь (более свежих данных на сайте регулятора пока нет — ред.) жители региона заняли у банков для решения квартирного вопроса почти 150 миллиардов рублей.

Аномально высокий спрос объясняется популярностью и доступностью льготных ипотечных программ. Но покупательский бум, как и в прошлые годы, привел к росту цен на жилье.

По данным Центрального агентства недвижимости, за 2023 год в Рязани стоимость жилья на рынке новостроек выросла на 11% и в среднем составила 102,6 тысячи рублей за кв. м, на вторичном рынке цены выросли на 9% и достигли отметки в 94,7 тысячи рублей за «квадрат». Число сделок с новым жильем, а именно в этом сегменте как раз предоставляются льготный займы, выросло на 45%.

Насколько подорожали рязанские квартиры в 2023 году

(Данные предоставлены Центральным агентством недвижимости)

— Доля сделок с выданной ипотекой в нашем агентстве за прошлый год составила 81%, — поясняет генеральный директор Центрального агентства недвижимости Андрей Некрасов. То есть 8 из 10 квартир приобретались с помощью кредитных схем. На рост цен в большей степени повлияла именно льготная ипотека.

Ужесточить и отменить

Схожая динамика наблюдается и в большинстве российских регионов. В федеральном правительстве решили, что лучший способ борьбы со стремительным удорожанием квадратного метра — ужесточение условий выдачи кредитов.

В конце 2023 года первоначальный взнос по программе льготной ипотеки на жилье в новостройках повысили с 20% до 30%, а максимальная сумма кредита для всех регионов стала единой — 6 миллионов рублей. Процент у льготной ипотеки пока остался прежним — 8% годовых.

К примеру, перед покупкой жилья за 5 млн рублей, придется сразу внести не миллион, а, как минимум, полтора.

Есть еще один важный нюанс, который напрямую влияет на конечную стоимость жилья для заемщика.

С конца декабря государство на 0,5% снизило субсидии для банков, работающих по льготной ипотеке. Банки в свою очередь решили подстраховаться и компенсировать свои потери за счет застройщиков, с которыми поддерживают партнерские отношения. В конечном итоге эти расходы переложат на плечи заемщиков.

При стоимости жилья, к примеру, в 6 миллионов и банковской комиссии за выдачу льготного кредита в 7%-10%, финальная цена ипотечной квартиры составит 6,42 — 6,6 млн рублей.

Возможно саму льготную ипотеку отменят с 1 июля. Оставить особые условия власти смогут лишь для некоторых регионов, где строительство идет не слишком активно. Рязанская область, входящая в в число лидеров ЦФО по объемам ввода жилья, к таким не относится.

— На первичном рынке жилья ставки по ипотеке повышаются, а условия получения льготной ипотеки становятся менее либеральными — поясняет эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. Банки уже ужесточили условия выдачи. Некоторые из них кредитуют только участников своих зарплатных проектов, либо те жилые комплексы, которые сами финансируют. Все реже кредиты предоставляются исходя из справки по форме банка, то есть заемщик должен иметь более надежное подтверждение дохода.

— При сохранении ключевой ставки Банка России на достаточно высоком уровне (сейчас она составляет 16%) и ожидаемой трансформации льготной ипотеки, снизится как доступность кредитов, так и спрос на жилье, — полагает Андрей Некрасов. При таком раскладе сильного снижения стоимости жилья ждать не стоит. Один из возможных сценариев — цены на первично рынке уменьшатся на 5 процентов, а во вторичном сегменте на 10-15% но вероятность такого развития событий будет зависеть от экономической ситуации в стране и регионе.

Семейные привилегии

Но для заемщиков есть и хорошие новости. Федеральное правительство собирается сохранить семейную ипотеку. Об этом в ходе прямой линии в декабре высказался президент России Владимир Путин. По популярности эта программа вполне сопоставима с льготной. Правда, такой кредит могут взять далеко не все, а лишь семьи, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети; семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми; семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.

Кредит для покупки новостройки, дома или земельного участка с последующим строительством можно взять под 6% годовых при первоначальном взносе 20%.

Предельная сумма займа для большинства регионов России, в том числе и Рязанской области — 6 миллионов рублей.

— Семейная ипотека подстрахует падающий спрос на кредиты. Впрочем, до 1 июля, пока действует льготная ипотека, вряд ли можно ожидать снижения активности заемщиков и уменьшения цен, — считает Олег Сычев. Что будет после этой даты, зависит от размера ключевой ставки, политики ЦБ по отношению к банкам и общей геополитической ситуации. Застройщики вряд ли рискнут снижать цены на уже реализуемые проекты, чтобы не допустить массовых расторжений договоров, да и такие резкие движения вряд ли вписываются в модель отношений девелоперов и банков.

Без резких движений

На взгляд эксперта, по новым проектам возможно снижение стоимости, но оно едва ли будет резким. Постоянное увеличение себестоимости строительства никто не отменял.

— По нашим расчетам, за прошлый год цена на рязанские новостройки в зависимости от сегмента выросла на 10-12%, — рассказывает генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев.

80-85% от всех продаж составили ипотечные сделки. Но в этом году кредиты стали менее доступны. Из-за жесткой политики ЦБ кредитов без первоначального взноса сейчас на рынке нет. Займы по сверхнизким ставкам — 1,99-2,99% сейчас выдают лишь несколько банков второго эшелона. Но такие условия действуют только первые шесть месяцев после выдачи и не сказываются на конечной стоимости приобретаемого жилья. Условия выдачи ипотеки становятся все жестче. Снижение спроса весьма вероятно, и застройщики вынуждены будут корректировать объемы предложения исходя из покупательной способности населения.

Воробьев не исключает существенного снижения количества выводимых на рынок рязанских новостроек. Но, на его взгляд, обвала цен не будет: расходы на возведение объектов с каждым месяцем только увеличиваются и застройщик не может работать в убыток.

Отметим, что у покупателей новостроек, у которых нет шансов получить семейную ипотеку, есть еще 5 месяцев, чтобы взять кредит по льготной ставке в 6% пусть и с бОльшим первоначальным взносом. А в конце прошлого года на уровне руководства Госдумы обсуждалась возможность введения специальной ипотечной программы для молодых семей без детей.

Ее суть в том, что супруги возрастом до 27 лет смогут получить от государства субсидию на первоначальный взнос по ипотеке, а после рождения первого и второго ребенка — субсидирование процентной ставки до 4 и до 2% годовых соответственно. При этом, когда родится третий ребенок, предлагается полностью списывать основной долг по ипотеке за счет бюджета.

Правда в правительстве эту инициативу. требующую многомиллиардных расходов из казны, пока никак не комментировали. В федеральном бюджете на 2024 год, очевидно, заложены другие приоритеты.