В конце октября Центральный банк (ЦБ) России повысил ключевую ставку с 19 до рекордных 21%. Больше всего это отразилось на росте доходов от банковских вкладов и повышении процентных ставок практически по всем видам займов.

Напомним, что ключевая ставка — это минимальный процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам. А вот фактические ставки по займам для физических лиц, будь то жилищные или потребительские кредиты, ощутимо превышают эту цифру.

Например, минимальные ставки по ипотеке без дополнительный субсидий от государства обычно составляют плюс 1-3% к ключевой, то есть 22-24%. Правда кредит под такой относительно щадящий по нынешним временам процент взять непросто.

Ставки на вертикальном взлете

Для снижения ставки у заемщика могут:

• попросить заключить договор страхования жизни и здоровья,
• внести большой первоначальный взнос (например, 60-70%),
• заявитель должен быть зарплатным клиентом банка.

Но даже при выполнении дополнительных условий в большинстве банков ставка будет выше 22-24%. В том же Сбере минимальная ставка по кредитам на строящееся жилье составляет 28,4%, на готовое — 28,1% (без учета субсидий от государства).

Банк ВТБ предлагает ипотечные займы со ставкой 27,7% на новостройки и вторичное жилье без специальных условий. С подтверждением дохода, зарплатной картой банка и страховкой ставка составит 25%.

Правда больше отпугивают потенциальных получателей ипотеки даже не сами ставки, а ежемесячные платежи по ним.

Если кредитный договор заключен по ставке в 28% на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 23 350 рублей в месяц с каждого заемного миллиона.

Допустим, вы взяли ипотечный кредит на 3 миллиона рублей — это средний размер займа в Рязанской области. При таком раскладе сумма ежемесячного платежа составит 70 тысяч 50 рублей. А это уже на восемь тысяч больше средней зарплаты в регионе. За 30 лет вам придется заплатить чуть больше 25,2 млн рублей. И это за кредит в 3 миллиона рублей.

Понятно, что взять ипотеку на таких условиях не может подавляющее большинство рязанцев.

Напомним, что популярность кредитов резко упала после 1 июля, когда россиянам перестали выдавать льготную ипотеку на новостройки под 8%. Она действовало более четырех лет.

«В некоторых банках число выданных кредитов после 1 августа уменьшилось на 50-60 процентов, — считает рязанский эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. — В мае-июне был ажиотажный спрос. Люди стремились запрыгнуть в последний вагон, ведь на заявки, поданные в июне, еще распространялась льготная ипотека, хотя деньги заемщики получали в июле».

Субсидии быстро кончаются

За август количество выданных ипотечных кредитов в Рязанской области снизилась на 54% по сравнению с показателем годичной давности, а общая сумма займов сократилась на 60%. В сентябре наблюдался сопоставимый уровень падения. И дело здесь не только в высоких ставках.

В сентябре-октябре у абсолютного большинства банков закончились деньги, которые государство выделило на субсидирование льготных ипотек. Из-за этого выдача кредитов то приостанавливалась, то возобновлялась.

Лишь в конце октября Правительство выделило из своего резервного фонда 446,9 млрд рублей на субсидирование процентных ставок. При этом деньги дошли не до всех банков. Более того, даже у тех, кто получил субсидию, из-за ажиотажа за несколько недель кончались лимиты на все льготные кредиты.

Именно поэтому для получения ипотеки под низкий процент нужно уточнять, готов ли банк вообще выдавать льготные кредиты, а также дополнительные правила для их получения. Лидерами по объему и количеству выданных займов считаются Сбер, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк и Россельхозбанк.

Ипотека с человеческими лицом

26-летняя история российской ипотеки показывает, что кредитный бум начинается только если минимальная ставка начинается от 12% (речь про проценты без господдержки). Именно поэтому сейчас при средней рыночной ставке в 25-27% остается надеяться на льготные ипотечные программы, которые финансируются из федерального бюджета.

Для жителей Рязанской области есть три вида льготного кредитования:

• семейная,
• сельская,
• IT ипотека (для сотрудников региональных предприятий, работающих в сфере высоких технологий).

Остановимся на базовых условиях льготных ипотечных программ, которые действуют на территории региона.

Семейная ипотека позволяет взять кредит под 6% годовых по всей России семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Также ее могут получить семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек. В Рязанской области это Сасово Касимов. Скопин, Ряжск, Спасск- Рязанский, Рыбное, Спас-Клепики.

Максимальная сумма кредита составляет — 6 млн рублей. Первый взнос установлен на уровне 20%, но в каждом отдельном банке его размер может меняться.

Потратить семейную ипотеку можно на покупку квартиры в новостройке, а также покупку или строительство частного дома. При этом возведение индивидуального дома должно вестись в рамках 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве) или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета.

Как пояснил нашему изданию Олег Сычев, далеко не все подрядчики согласились работать по этой схеме из-за жесткого контроля со стороны банков.

Льготную ипотеку для IТ-специалистов запустили в мае 2022 года. Сейчас программа действует до конца 2024 года. Процентная ставка по кредиту составляет 5% годовых, а минимальный взнос — 20%. Программа доступна работникам аккредитованных IT-компаний. Перед тем как брать кредит, уточните входит ли ваша фирма в этот реестр. Максимальная сумма кредита для жителей Рязанской области — 9 млн рублей.

Льготный кредит можно потратить на:

• покупку квартиры в новостройке;
• строительство индивидуального жилого дома по договору подряда;
• покупку земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома по договору подряда.

Сельскую ипотеку под 3% годовых может оформить любой россиянин, который проживает в небольшом населенном пункте (не более 30 тысяч человек) или планирует туда переехать. Среди требований — регистрация в доме в течение 6 месяцев после покупки или строительства, а также первый взнос — 20%. Максимальный размер кредита — 6 млн рублей.

Льготный кредит по сельской ипотеке можно потратить на:

• покупку готового или строящегося дома у застройщика;
• покупку дома на вторичном рынке с земельным участком (дом должен быть не старше трех лет, если куплен у юрлица или ИП, и не старше пяти лет, если приобретен у физлица);
• покупку квартиры в готовом или строящемся многоквартирном доме не выше 5 этажей у застройщика (первого собственника);
• строительство дома по договору подряда;
• строительство дома своими силами с использованием готовых домокомплектов отечественных производителей (дом-конструктор).

Ждать ли снижения цен?

Часть аналитиков после скачка ипотечных ставок предрекали снижения цен на жилье, но этого не произошло.

«После отмены льготной ипотеки продажи квартир в новостройках сократились в среднем на 20-30%, но цены вниз не пошли, — рассказывает генеральный директор группы компаний „ЕДИНСТВО“ Антон Воробьев. — На стоимость новостроек влияет не только доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке, но и инфляция, цены на основные строительные материалы, стоимость земельных участков под строительство, процентные ставки банков, под которые выдаются кредиты застройщикам. Я не вижу оснований для снижения цен на новостройки в ближайшие годы. Если говорить о покупке жилья на первичном рынке, то доля ипотечных сделок сейчас составляет примерно 50-55%. Наиболее востребована семейная ипотека, также определенной популярностью пользуются программы для военнослужащих и сотрудников предприятий IT сектора».

По мнению Воробьева, новым стимулом для увеличения спроса на новостройки может стать вывод на рынок адресных ипотечных программ с господдержкой, рассчитанных на другие категории граждан.

«Количество сделок на рынке новостроек сократилось в три раза в сравнении с ажиотажным июнем 2024 года, — поясняет гендиректор Центрального агентства недвижимости Андрей Некрасов. — Тогда всплеск спроса был связан со скорой отменой льготной ипотеки. За три месяца рынок научился жить без массовой льготной ипотеки. Активность покупателей сохраняется, спрос на объекты есть. Покупатель лишь стал дольше принимать решение. Снижения цен в новостройках не наблюдается. По структуре сделок спрос выглядит следующим образом: 70% сделок — рассрочка платежа, 27% сделок — семейная и it ипотеки, 3% сделок — наличные средства».

По данным ЦАН, жилье в рязанских новостройках дорожает от месяца к месяцу на 1,5-2%. Если еще год назад средняя цена за квадратный метр составляла 98 000 рублей, то сейчас она равна 110 000 рублей. В компании утверждают — как бы активно некоторые аналитики не прогнозировали падение стоимости новостроек — это едва ли произойдет.

Дело в том, что у застройщиков есть обязательства перед банками, при которых нужно сохранять установленные минимальные цены на жилье. Да и себестоимость строительства только растет.

«Покупка жилья — это по-прежнему лучший способ сохранить деньги, вложив их в весомую покупку, — считает Некрасов. — Если вы задумались об улучшении жилищных условий не надо ждать, что что-то подешевеет, цены упадут, проценты снизят. Покупка недвижимости сегодня всегда дешевле чем завтра. Это показывает практика не одного десятка лет».

Понятно, что на фоне снижающегося спроса застройщики и дальше станут предлагать рассрочки и программы субсидирования первоначального взноса, но все эти льготы в итоге включат в конечную стоимость квартиры. Поэтому перед выбором квартиры на первичном рынке стоит обратить внимание на полную стоимость кредита, то есть на сумму, которую вы отдадите в течении всего срока ипотеки.

Если вы не спешите с покупкой жилья, то обратите внимание на накопительные банковские вклады с привлекательными условиями.

Условия становятся менее либеральными

Если же говорить о вторичном жилье, то сейчас большинство покупателей приобретают квартиры без ипотек.

«Всего 20% операций на вторичном рынке происходит с использованием ипотеки, — рассказывает гендиректор ЦАН. — Остальные сделки — это покупка за счет собственных средств или альтернативные сделки (продают свою квартиру и покупают жилье большей площади с доплатой). Ежемесячно на вторичном рынке жилья в Рязани проходит около 600 сделок. Этот показатель стабилен, начиная с января 2024 года».

Цены на вторичку за последние три месяца увеличились незначительно, в среднем на 0,3%. Но есть и точечные скидки у продавцов, которые хотят побыстрее продать свою недвижимость.

«На вторичном рынке из-за заградительных ставок по ипотеке число выданных кредитов радикально уменьшилось, — считает рязанский эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. — В этом сегменте преобладают покупки жилья с помощью продажи другой квартиры. Такие цепочки при недоступности займов сейчас широко распространены.

Условия по некоторым льготным программам также становятся менее либеральными. Так, по сельской ипотеке можно приобрести лишь объекты, расположенные более чем в 50 км от областного центра. Не исключено, что в будущем из семейной ипотеки могут исключить однокомнатные квартиры».

Снимать дешевле?

Из-за резкого повышения ипотечных ставок повысился спрос на аренду квартир. Именно поэтому цены на аренду жилья начали расти.

Многие из тех, кто не смог купить квартиры в ипотеку, продолжают ее снимать, потому что стоимость аренды обходится существенно дешевле, чем средний размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Так, в Рязани снять однокомнатную квартиру стоит в среднем 12-20 тысяч рублей в месяц, а средний ипотечный платеж в 3-4 раза дороже, не говоря уже о том, что за кредит в 3 миллиона заемщик фактически заплатит 15-17 млн рублей за 20 лет.

«Согласен, что отмена доступной ипотеки создают давление на рынок аренды, — говорит Андрей Некрасов. — Многие рязанцы считают, что в нынешний момент выгоднее арендовать квартиру, чем вкладываться в свою, беря ипотечный заем. Немало людей не подпадают под льготные программы, другим не хватает накопленного первоначального взноса из-за возросших требований к нему, поэтому они откладывают покупку».

В связи с этим за последние три месяца арендные ставки в Рязани уже увеличились на 15%.

Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что причин для снижения цен на жилье сейчас нет. Именно поэтому затягивать с покупкой квартиры нет смысла. Также эксперты уверены, что государство, несмотря ни на что, продолжит субсидировать льготные программы по ипотеке.